Налог с продажи квартиры.

Налог с продажи квартиры – закон принятый в 2016 году

С 1 Января 2016г. внесены изменения не зная которых вы рискуете потерять часть своих денег.

Давайте разберёмся как физические лица могут избежать или минимизировать свои расходы в связи с новым порядком налогообложения.

Как вам вероятно известно, каждый человек продавший квартиру которая была в его собственности менее 3 лет, должен заплатить подоходный налог 13% от стоимости продажи. Так было до 1 января 2016 года, отныне, согласно новому порядку, этот срок увеличивается до 5 лет.

Но здесь важно уточнить, эти нововведения коснуться только тех, кто приобрёл жильё после первого января 2016. Если ваша недвижимость была приобретена  до этой даты, то будет действовать старый порядок, ждать придётся только три года.

На этом нововведения не заканчиваются

В силу вступает такое понятие как “минимальная стоимость  жилья”   И эту стоимость определяет не ваш договор купли продажи,   её определяет цифра записанная в кадастре  умноженная на региональный коэффициент.  Поэтому налог с продажи будет рассчитываться не с той суммы за которую вы продали жильё, а с установленной официально. Этот порядок призван устранить серые сделки, когда квартира продаётся за одну стоимость , а в договоре прописывается заниженная.

Но как показывает практика, часто кадастровая стоимость сильно завышена. Поэтому, очень даже  возможна ситуация, когда вы и так продаёте в убыток себе, да ещё и будете обязаны заплатить налог.

Рассмотрим пример: Допустим вы купили однушку за 4 млн. рублей,  и сделали это после 1 января 2016 . Однако обстоятельства сложились так, что вам нужно срочно продать эту квартиру.

И вы продаёте её, за эти же деньги.  Сколько вам придётся заплатить в виде налога? По идее ничего, ведь вы ничего не заработали, просто вернули свои деньги.  Но это только кажется, ведь вы помните, что налог высчитывается не c той суммы за которую вы продали свою недвижимость. Поэтому, чтобы убедится, что вы ничего не должны государству, загляните в кадастр. А там ваша квартира предположим оценивается в  6 млн. рублей. А что это значит? Это значит что в глазах налоговых инспекторов ваша квартира стоит: 6 * 0,7 (коэффициент для Москвы)=4.2 млн. Следовательно, что с 200 тыс. вы должны заплатить подоходный налог. 200*0,13= 26 тыс.

Налогом облагается только разница между стоимостью приобретения и стоимостью продажи, которая рассчитывается с  учётом оценки кадастра.  Так в нашем примере 4 млн. руб эта сумма  которая будет вычитаться  как затраченная на приобретение.

Стоит ли прописывать в договоре купли продажи меньшую стоимость? Кому это выгодно?

Вернёмся к нашему примеру:  Если вы приобрели недвижимость за 4 млн.,  в договоре указанны только 2,5 млн, а кадастровая оценка 6 млн. В таком случае, если вы решите продать  этот объект недвижимости до истечения 5 лет, вам придётся указать именно эту, заниженную стоимость как средства вложенные в недвижимость. Тогда получается совсем другая математика.  6*0,7 = 4,2 млн. ( это кадастровая стоимость)-2,5 млн. ( сумма указанная как расходы на приобретение) = 1.7 млн.  Это та сумма с которой вам придётся уплатить налог. 1,7 * 0,13 = 221 тыс. Делайте выводы.

Вы продали жильё, которое  вам досталось бесплатно. Получили  по наследству, или в дар. Будьте добры, заплатите налог с полной стоимости жилья, указанной в договоре, но не меньше чем кадастровый минимум.  Может сложится такая ситуация — Продали за 3 млн. а кадастровая стоимость 5 млн.  5*0,7= 3,5  налог нужно будет оплатить не с 3 млн. а с  3,5 млн.  А это  3,5* 0,13=455 тыс. руб.

Впрочем есть способы и сэкономить.  Главное знать об этих способах. Уменьшить налог можно применив налоговый вычет.  Один раз в год, каждый, может воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. рублей. (Разумеется его нельзя применить к квартирам, стоимость которых меньше 1 миллиона рублей). Эта цифра вычитается из налогооблагаемой базы. И дальше сумма налога будет зависеть от того какая кадастровая  оценка помноженная на коэффициент для вашего региона.

Пример:  Вы купили квартиру за 6 млн., а продали за 8.
Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 8 млн – 1 млн – 6 млн = 1 млн рублей. Именно с этой суммы вам придется заплатить налог. Он равен 1 млн * 0,13, то есть 130 тысячам рублей.

Если же кадастровая стоимость, к примеру, 15 миллионов, а вы продали за 8, то налогооблагаемой базой будет уже 10,5 миллионов (15 млн *0,7). В этом случае ваш налог рассчитывается следующим образом: (10,5млн-1 млн-6 млн) * 0,13 = 455 тысяч рублей.

Подобным образом 1 миллион можно вычесть из налогооблагаемой базы, если недвижимость которую вы продаёте досталась вам  бесплатно.

Ещё один способ уменьшить налоговое бремя — учесть затраты на улучшение состояния жилья. Здесь потребуется документальное подтверждение.

К дополнительным затратам могут быть отнесены:

• разработки проектно-сметной документации;
• расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
• подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
• отделка и другие ремонтные работы.

Так что всё хорошо взвесьте прежде чем продавать квартиру, может лучше подождать и не продавать раньше обозначенных сроков. Тогда вам не придется платить никаких налогов.

Налоговым вычетом – для покупателей недвижимости.

Тем кто реализует жилье, чтобы купить новое, не стоит забывать: вы можете вернуть часть денег, воспользовавшись другим налоговым вычетом – для покупателей недвижимости. Он составляет 2 миллиона рублей. Но предоставляется только 1 раз в жизни.